Un marché de l’immobilier d’entreprise qui consolide sa dynamique

Le marché des bureaux a connu en 2018 une forte poussée dans la région grenobloise. Les professionnels ont en effet placé plus de 62 000 m² de bureaux auprès des entreprises. Un chiffre qui dépasse de 20 % la moyenne des dix dernières années. La raison de cet engouement : les programmes neufs déployés en différents lieux de l’agglo, jugés attractifs et séduisants. Ces opérations, conjuguées à l’optimisme des dirigeants, ont surtout dopé les ventes. “Le marché a rarement été aussi demandeur”, observe Hugues de Villard, directeur d’Axite CBRE à Grenoble. Particulièrement prisées : les opérations mixtes habitation/bureaux, construites sans pré-commercialisation, comme sur le secteur d’Inovallée, qui a concentré à lui seul 39 % du volume des transactions ! Juste derrière, Grenoble intramuros a été le théâtre de 36 % de ces mouvements. “75 % du marché est aujourd’hui concentré sur trois communes, note Hugues de Villard. Quant au nord de l’agglomération, il montre une dynamique deux fois supérieure à celle du sud.”

La qualité plébiscitée

Côté locaux d’activité, le cru 2018 a aussi confirmé la tendance très positive des deux années précédentes. Plus de 135 000 m² de surfaces dédiées à l’industrie et aux ateliers ont été placés, ce qui représente une nouvelle hausse de 21 % sur un an. En toute logique, les chefs d’entreprise recherchent des bâtiments propres et peu gourmands en énergie, bien intégrés dans un environnement qualitatif. La modularité des locaux est un plus, fort apprécié, de même qu’une connexion Internet efficace. “Les dirigeants sont aussi sensibles à une bonne maîtrise de la température et de la lumière dans les locaux, de manière à offrir une ambiance au travail la plus agréable possible”, confirme Guillaume Woutaz, directeur de l’agence Arthur Loyd et président de la Fnaim Entreprises 38. Ce genre de biens, surtout répartis au nord et au sud de l’agglomération grenobloise (près de 75 % des transactions), ont été pris d’assaut. Ils suscitent un tel engouement que les chefs d’entreprise s’engagent sur des baux fermes de six ans au moins, voire s’en portent acquéreurs.

On achète bien ses bureaux

C’est une tendance récente qui s’accélère en 2019 : de plus en plus de décideurs optent pour l’achat de leurs locaux professionnels. Alors qu’il y a dix ans, l’acquisition comptait pour 20 % des transactions, la voilà qui fait presque jeu égal avec la location. “On est pratiquement à 50-50, et cet équilibre vautlocaux d’activité. Les acheteurs arrivent à négocier des taux inférieurs à 1,5 % sur 15 ans, ce qui leur fait des mensualités équivalentes à un loyer”, calcule Hugues de Villard. Des raisons patrimoniales jouent aussi en faveur de l’achat : les chefs d’entreprise sont de plus en plus soucieux de se constituer un capital retraite dans la pierre. “La qualité des bâtiments de dernière génération encourage cet élan. La séduction opère, dans un climat de confiance en l’avenir”, admet Sylvain Michalik, directeur de l’agence BNP Paribas Real Estate. Les stocks de biens dans l’agglomération sont-ils en mesure de répondre durablement à cette demande ? Rien n’est moins sûr. Le parc de bureaux disponibles est marqué par la raréfaction des superficies supérieures à 800 m². “Et ceci dans le neuf comme dans l’ancien, observe Guillaume Woutaz. Quant aux petites et moyennes surfaces dans l’ancien, elles correspondent moins aux critères des dirigeants, car elles sont parfois vétustes ou moins bien configurées.”

L’immobilier, pierre d’angle du management

Alors que 2019 reste placée sous le signe de la croissance, la physionomie de l’offre risque de doucher certaines attentes. “De plus en plus d’entreprises recherchent des superficies neuves ou récentes supérieures à 1 000 m², pour lesquelles la région grenobloise connaît une vraie pénurie”, note Hugues de Villard. De la même manière, la région grenobloise manque de locaux d’activité de qualité disponibles à l’acquisition. “Au-delà d’une vingtaine d’années, les biens ne sont plus adaptés aux stratégies immobilières des décideurs”, estime Sylvain Michalik. Les promoteurs sont donc invités à imaginer des profils de bâtiments toujours plus qualitatifs, jouant notamment sur la flexibilité et une haute performance énergétique. Ils doivent aussi garder en tête que les chefs d’entreprise font de l’immobilier un élément clé de leur politique managériale. “Des bureaux soignés et lumineux, des espaces optimisés sont essentiels pour développer sa marque employeur et attirer les meilleurs”, rappelle Guillaume Woutaz. À tel point que certaines entreprises ont fait de leurs espaces de travail leur premier argument de séduction, avant même la rémunération.
R. Gonzalez