Immobilier : une dynamique constructive

Selon la chambre des notaires, l’Isère a retrouvé en 2016 un marché immobilier “sain, avec une reprise des ventes et des prix relativement stables et plus accessibles”. Les prix des appartements ont pratiquement stagné (+ 0,3 %), ceux des maisons ont gagné 3,4 %. À Grenoble où se concentre près d’un tiers des transactions iséroises, le prix des appartements anciens s’est légèrement tassé à - 1,3 % (2 170 € le m2) quand celui des communes tout autour a progressé de 2,2 %, tant au nord qu’au sud. Certains quartiers de la ville-centre ont profité d’un gain d’intérêt inédit. C’est le cas de Teisseire, où les prix ont accusé une hausse de plus de 10 %. Dans le même temps, les appartements anciens de l’hypercentre ont vu leurs prix progresser de “seulement” 1,7 % et ceux de l’Ile Verte, longtemps très cotée, baisser de 5 %.

Forte demande au sud
Ce premier bilan 2016 est corroboré par les tendances des deux premiers mois de 2017. “Des taux d’intérêt historiquement très bas, conjugués à une bonne stabilité réglementaire, ont dopé l’enthousiasme des acquéreurs”, commente Guillaume Trignat, directeur adjoint de Gilles Trignat Résidences, qui développe actuellement une dizaine de programmes dans la métropole grenobloise. Reste que les marchés n’avancent pas tous à la même vitesse. L’attractivité se renforce surtout au sud de l’agglomération : Varces et Vif ont le vent en poupe, aux dépens du nord de l’Y grenoblois. Pour des motifs de coût d’abord : les prix, plus abordables au sud de la métropole, permettent de toucher les primo-accédants, souvent découragés ailleurs. Ce secteur est aussi convoité pour des raisons de circulation, les bouchons récurrents sur l’A48 ayant fini par déporter la demande.

Dans la vallée du Grésivaudan, l’engouement est resté fort ces dernières années, des deux côtés de l’Isère. Au Versoud comme à Montbonnot-Saint-Martin, les programmes résidentiels se sont multipliés le long des principaux axes. Au cœur de la vallée aussi, comme à Tencin, avec le succès récent de l’opération de Bouygues Immobilier, où l’on observe désormais les premières reventes. La demande reste tendue dans ce secteur qui conjugue cadre de vie et proximité. Preuve de cette attractivité, “sur Froges, un programme achevé il y a un peu plus d’un an s’est vendu sans que nous ayons à négocier les prix”, détaille Pascale Sedelac, de l’agence Sedelac Immobilier à Grenoble, partenaire d’Afidial Promotion. Le prix du mètre carré dans l’ancien s’en ressent aussi, notamment à Domène qui enregistre une hausse de 5,3 %.

Dans le classement national du prix du m² des appartements anciens, Grenoble  se place au 11e rang en 2016. Il y a dix ans, la ville était au 4e rang des villes françaises les plus chères.

Une offre qui se concentre
Du nord au sud de la région urbaine, les grandes opérations s’attachent aujourd’hui à reconstruire la ville sur la ville. À Meylan, le projet Ville 2025 prévoit entre 800 et 1 000 logements à Inovallée d’ici 2030, regroupés essentiellement sur la frange nord du site. La commune, qui doit s’atteler à créer 135 logements par an pour se conformer aux objectifs du Programme local de l’habitat, a également acté 300 logements dans le cœur de ville. Un effort considérable qui concerne aussi Voiron, où s’ébauche le projet de ZAC Rossignol-République, à l’endroit de l’ancienne friche du fabricant de skis. Sur une superficie de 4,5 hectares, 650 à 700 logements sortiront de terre en une dizaine d’années, selon le dynamisme du marché immobilier.

Ce dynamisme dépendra bien sûr des capacités d’emprunt des acquéreurs et de la confiance en l’avenir. Le comportement des investisseurs, qui assurent en moyenne 30 % des ventes d’un programme neuf, est aussi attentivement étudié. Leur intérêt est primordial à l’heure où les banques exigent 40 à 50 % de pré-commercialisations pour financer la promotion. Il semblerait justement que les investisseurs restent au rendez-vous, en dépit de l’incertitude électorale : “Le dispositif fiscal Pinel en place jusqu’à fin 2017 a bien mieux fonctionné que la loi Duflot, et les investisseurs veulent continuer à en profiter jusqu’au bout”, observe Guillaume Trignat. Un retournement de tendance à court ou moyen terme est donc improbable. Et quand bien même d’autres valeurs subiraient les effets d’un changement de conjoncture, la pierre renforcerait mécaniquement son intérêt. “Le faible rendement actuel des placements financiers contribue à renforcer l’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs”, confirment les professionnels du secteur.

Grenoble intra-muros : 1 000 logements par an
Fort de huit programmes sur l’agglomération, Grenoble Habitat a lancé la construction des deux premiers bâtiments de la ZAC de l’Esplanade en novembre dernier, sur l’îlot Peugeot : 230 logements au total, dont 138 en accession. Un chantier qui succède à la livraison l’automne dernier de 260 logements étudiants de la résidence Geneviève Jourdain, sur une Presqu’Ile en pleine structuration. Ici, sur l’îlot Cambridge, près de 1 000 logements seront construits sur deux tranches.

Ailleurs à Grenoble, les grues commencent à s’élever sur le nouvel écoquartier Flaubert, labellisé Ecocité 2. Sur cette ZAC de 90 hectares, 300 logements seront livrés d’ici deux ans, dont 60 % en accession. Le chantier va bon train également sur l’ancien site industriel d’ARaymond cours Berriat, où Eiffage bâtit 290 logements. Enfin, 150 logements seront créés sur le site du garage Renault Galtier, cours de la Libération.
R. Gonzalez