FNAIM Immobilier d’entreprise : un salon au carrefour des transitions

L’année 2022 s’est encore révélée très porteuse pour l’immobilier d’entreprise. Pour quelles raisons ?

Hugues de Villard : Nous avons connu un double phénomène. D’abord un effet rattrapage après l’attentisme des deux années Covid, puis une dynamique liée à la bonne tenue de l’activité économique. Derrière ces deux tendances, une troisième était à l’œuvre : le changement radical des modes de travail en post-Covid.

En 2020, les entreprises ont mis en œuvre de façon massive le télétravail. En 2021, elles ont passé des accords avec les partenaires sociaux pour le généraliser, jusqu’à deux, voire trois jours par semaine. C’est en 2022 que nous avons vu les entreprises acter ces changements.

Au niveau national, de grands clients du tertiaire ont exprimé un même besoin : déménager pour des locaux bien placés, proches de centres-villes et d’une gare si possible, pour faire venir des cadres, des jeunes, avec des bâtiments de qualité et aux dernières normes énergétiques. Le prix d’accès est certes élevé, mais il est compensé par des réductions de superficie du fait du télétravail, et de plus faibles coûts d’exploitation.

Les entreprises peuvent dès lors investir dans de nouveaux aménagements : zones de convivialité, canapés, placettes… corollaire de tout ceci : une amélioration de la marque employeur et de l’attractivité, y compris pour des talents situés à distance. À Paris intra-muros par exemple, le taux de vacance des locaux tertiaires disponibles est devenu inférieur à 2 % ! Mais ce mouvement se fait au détriment de bâtiments situés dans la première ou seconde couronne.

Ces choix s’opèrent-ils aussi à Grenoble ?

Oui. Il s’agit bien d’une redistribution des cartes, qui interroge le devenir de bâtiments situés en zones périphériques, et celui de locaux peu performants sur le plan énergétique. D’autant que la plupart des bâtiments d’activités existants ne sont pas toujours bien isolés, et le décret tertiaire renforce encore les incertitudes dans ce domaine.

Ce décret impose aux occupants de locaux tertiaires de plus de 1 000 m² de recueillir et déclarer les consommations d’énergie sur une plateforme dédiée. Suivant les baux, il revient aux occupants, ou aux propriétaires, de réaliser des travaux, pour réduire progressivement les consommations (eau, énergie) de 40 % d’ici 2030. Les risques d’augmentation des coûts ou frais de travaux sont tels qu’ils poussent les entreprises à rechercher des biens plus récents. Cette recherche d’optimisation de coûts est d’autant plus nécessaire, que le poste loyer et coûts d’exploitation représente souvent le deuxième budget après les salaires.

Ainsi, en 2022, la FNAIM Entreprise Isère a réalisé 16 grandes transactions, contre 7 par an en moyenne auparavant…

Quelles solutions envisager pour ces bâtiments ?

C’est bien toute la question. On ne rase pas des bureaux tous les 10 ans. L’immobilier d’entreprise s’envisage sur un temps long. Certains, les mieux placés, pourront être requalifiés et adaptés aux nouvelles normes, à condition de réinvestir des montants massifs. D’autres pourront être transformés en logements, car le prix de revente au mètre carré est plus cher que pour des locaux professionnels. Mais une partie importante subiront sans doute une décote.

Parmi le stock de bureaux disponibles, 50 % sont dits « obsolètes », c’est-à-dire qu’ils ne trouvent plus preneurs, quel que soit le prix. Selon le lieu et les locaux, les solutions sont à envisager au cas par cas.

Quelles conclusions tirer ?

Face à une demande dynamique en bâtiments neufs et performants, la région grenobloise n’échappera pas aux projets de construction. La FNAIM en dénombre 34 lancés en 2023 et 2024, pour 60 000 m² environ, une superficie qui équivaut à une année de commercialisation seulement. Or, le manque de locaux neufs freine les projets d’implantation.

C’est encore plus vrai pour les projets industriels. Ici, le stock a atteint le seuil bas historique de 40 000 m², quand le nombre de mètres carrés placés est de 150 000 m² par an. Il n’y a plus de stock ! On pourrait se dire que ce n’est pas grave, qu’il suffit de construire. Mais il n’y a pas de terrain non plus ! La loi Zéro artificialisation nette contribuera à accroître ce phénomène.

Que faire face à cette pénurie ?

Il est essentiel de sanctuariser les zones industrielles existantes, et de reconquérir les zones déclassées, avec des projets architecturaux adaptés aux contraintes locales. Sans quoi l’ambition de reconquête industrielle ne sera pas tenue.

Des projets industriels porteurs d’emplois à forte valeur ajoutée sont déjà partis du territoire, d’autres se sont vus fortement réduits dans leur dimension. Comment répondre demain aux demandes d’industries innovantes issues de la recherche technologique grenobloise, avec une telle pénurie d’espace ?

Qu’en est-il du côté du commerce ?

L’activité est ici plus lissée. Les valeurs locatives ont déjà subi de fortes baisses dans les dernières années, et retrouvent une stabilité. Mais cela ne diminue pas nos craintes pour l’avenir.

Les activités commerciales sont exposées à l’inflation, aux phénomènes de baisse de consommation, à la montée des prix de l’énergie et aux PGE à rembourser. Elles restent sujettes au moindre incident qui viendrait réduire encore leur rentabilité. La stabilité est donc ici très fragile.

E. Ballery

L’ambition de souveraineté industrielle ne pourra être tenue en l’absence de locaux dédiés.

Un salon au carrefour des transitions les 28 février et 1er mars     C’est sur le thème « Toutes les clés pour acheter, louer… » que se tiendra la première édition des Rencontres de l’immobilier d’entreprise, au WTC Grenoble, proposé par la FNAIM Entreprises 38 et la CCI de Grenoble. Plus de 350 participants sont attendus à ce rendez-vous incontournable de la filière (investisseurs, promoteurs, entreprises en recherche de locaux, collectivités…).