Biens immobiliers : un nouveau paysage se dessine

2019 avait été une année « exceptionnelle » pour l’immobilier en France avec 1 070 000 transactions enregistrées. Que retenir alors de 2020, année hors norme qui bouscula tout sur son passage ? Que le secteur a su résister, et plutôt bien ! Il aurait pu en être tout autrement suite au premier confinement du 17 mars 2020 et avec les incertitudes qui pesaient sur l’avenir. L’hypothèse de voir une chute drastique des achats d’appartements et de maisons était unanimement partagée, ce qui n’a finalement pas été avéré. Le marché de la transaction immobilière a connu une baisse de seulement 4 %. Le souhait des Français d’investir dans la pierre n’a pas flanché et, par effet de rattrapage, le secteur a rapidement repris des couleurs dès le second semestre suivant.

Un engouement toujours avéré pour l’investissement immobilier

Dans l’Hexagone, 2020 s’est donc terminée avec 1 046 000 transactions réalisées. « Le maintien des taux bas a permis aux particuliers d’acheter », souligne maître Aurélie Bouvier, notaire à Meylan et déléguée à la communication auprès de la Chambre des notaires de l’Isère. Sur une période d’emprunt de 20 ans, le taux moyen était encore à 1,03 % en février dernier (contre 1,05 % en décembre 2019). Le volume des prêts est donc resté dynamique sur ces 12 derniers mois avec une hausse de 5 % au niveau national et « même un peu plus en Isère », prévient Arnauld André, président de l’antenne iséroise de la Fédération des banques. « Les banques ont vraiment joué le jeu, reconnaît maître Aurélie Bouvier. Et elles ne vont pas monter leur barème, précise Arnauld André. Car notre objectif est de continuer à soutenir l’activité et à toucher le plus grand nombre de clients. » Autre facteur favorable : « Les Français ont épargné plus de 130 Md€ sur un an. De quoi leur permettre d’investir et de nourrir leur apport pour un projet immobilier », lance Arnauld André. S’ajoutent à cela des mesures d’assouplissement du Haut Conseil de stabilité financière qui vise à faciliter l’accès à un crédit immobilier au plus grand nombre, en élevant le taux maximum d’endettement de 33 % à 35 %. Même chose pour la durée d’endettement, portée à 27 ans maximum contre 25 ans initialement. Enfin, la mise en place de la signature d’actes à distance a joué en faveur de la continuité du service, même en situation de confinement.

Le prix de la rareté

En Isère, le marché suit la tendance nationale et résiste. Mais il fait face à une situation particulière. Si le volume des ventes tous biens confondus est en baisse de 3,5 % (pour la période d’avril 2020 à avril 2021, note la Fédération nationale de l’immobilier de l’Isère) du fait, entre autres, de la raréfaction des biens, les prix des transactions sont en augmentation, eux, de 7 %. « Sans la Covid, nous étions bien partis pour faire mieux que 2019. Malgré tout, le marché a été plutôt dynamique et 2021 a démarré aussi bien que le début de l’année dernière », affirme Jean-Paul Girard, président de la FNAIM de l’Isère. Le marché est donc tiraillé par une demande très forte des particuliers qui veulent devenir propriétaires, et à la fois par ceux dont les confinements successifs ont fait naître des attentes nouvelles en matière de logement. Également en cause de ce tiraillement une baisse du nombre de biens disponibles correspondant à ces attentes, liée aussi la pénurie de terrains, maisons, logements frappant certains secteurs du territoire. Dès lors, des tensions naissent sur le marché et les prix augmentent rapidement pour ceux mis en vente.

De la ville à la campagne

Marqueur de la pandémie, le désir de quitter le milieu urbain pour la campagne a eu un effet redoutable sur le marché de l’immobilier. Avoir un jardin conduit des particuliers à revendre leur appartement pour une maison. « Nous ne parlons pas d’un “exode urbain”, comme nous avons pu le connaître dans le passé avec l’exode rural. Cependant nous remarquons bien des mouvements d’habitation avérés, provoqués depuis un an. C’est une réalité qui devrait se poursuivre », observe Guy Tapie, sociologue de la ville et de l’habitat à l’École nationale d’architecture et de paysage. Conséquence : les demandes pour des biens en périphérie des grandes villes augmentent et les montants des transactions s’en ressentent. « Les prix de l’immobilier en ville ont tendance à baisser de 0,8 % en moyenne, alors qu’en milieu rural, nous constatons une hausse sur les 12 derniers mois de 0,5 % », détaille Arnauld André. « Le marché se rééquilibre et les villes moyennes et la périphérie des grandes villes sont pour le moment gagnantes. La crise sanitaire, mais surtout le développement pérenne du télétravail incitent les Français à s’en éloigner », indique le Laboratoire économique du logement de la FNAIM.

Des mouvements inédits

Le besoin de quitter la zone dense de Grenoble pour sa périphérie, par exemple, s’observe de plus en plus. Au nord de la métropole, le prix médian d’une maison ancienne avec terrain s’affiche aujourd’hui à 320 200 € pour 109 m² (+ 5,7 %) contre 306 000 € l’année dernière, selon l’Observatoire de l’immobilier 2021 de la Chambre des notaires de l’Isère. De même, la tendance est à + 4,1 % dans le Voironnais pour une maison neuve ou encore dans le Grésivaudan. Ici, maisons (335 500 € prix médian, + 2,2%) et appartements anciens (2 500 € m², + 2,5 %) sont très sollicités puisqu’il s’agit d’un secteur à la fois « dynamique économiquement et bénéficiant d’un cadre de vie attractif », souligne maître Aurélie Bouvier. Soit deux éléments en adéquation avec les nouvelles attentes des acheteurs. Dans ce contexte qui semble être défavorable aux métropoles, quid de Grenoble et sa ville centre ? La tendance est ici contrastée. Alors que la ville connaissait une baisse du prix de l’immobilier dans l’ancien jusqu’en 2019, celui-ci progresse en 2020 de 4,3 % (2 310 €/m²), grimpant parfois dans certains quartiers, tel que l’Île verte à +10,3 %, selon l’Observatoire de l’immobilier. Une situation qui découle de plusieurs facteurs, comme le souligne maître Clément Dubreuil, notaire à Grenoble : « Nous constatons que la période est propice à investir et à devenir propriétaire, et que les taux sont bas. Or, malheureusement, il existe un déséquilibre entre le nombre d’acquéreurs et le nombre de biens disponibles, sous l’effet de la rareté. Des propriétaires de logements sont donc moins pressés de vendre leurs biens, car ils ont peur de ne pas en retrouver un autre. De fait, les stocks s’amenuisent et les prix augmentent. »

Balcon et bureau

Si les maisons à la campagne s’arrachent pour leur confort, les appartements connaissent le même sort, surtout s’ils disposent d’un balcon ou d’une terrasse. « Les clients le demandent dorénavant de plus en plus, c’est l’un des points révélateurs de la crise », assure Olivier Gallais, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Alpes. Un regard partagé par le directeur des programmes de la société Gilles Trignat Résidences, Guillaume Trignat : « Le balcon est le critère n° 1, il est impensable aujourd’hui de proposer un appartement sans cela. » Enfin, l’espace bureau est aussi une tendance de plus en plus marquée. Les demandes dans ce sens « explosent ». « Désormais, on ne parle plus de chambre que l’on transformera occasionnellement en bureau, mais plutôt d’un coin bureau adapté et de chambres, l’exigence s’inverse », souligne Jean-Paul Girard. Du jamais-vu. « Les personnes sont nombreuses à travailler de chez elles, si bien qu’elles souhaitent un espace bureau fonctionnel dédié au télétravail », reconnaît Alexis Gasquet, gérant de la franchise Raison Home sur Grenoble, Voiron et Voreppe, qui observe une réflexion plus globale de l’aménagement d’une habitation. « En ayant plus de temps à leur domicile et moins de projets de voyages lointains par exemple, les particuliers en profitent pour repenser tout leur intérieur. » « La Covid est un accélérateur du changement de la conception de l’espace domestique. Le télétravail conduit à une nouvelle représentation de l’habitat moderne », confirme le chercheur Guy Tapie. Balcon et bureau, deux critères qui pourraient demain se révéler plus problématiques pour les appartements anciens à vendre qui en sont dépourvus ou sont trop petits – comme c’est le cas dans le centre de Grenoble. Sans compter les travaux à prévoir d’ici 2027 afin d’être conformes aux exigences énergétiques.

Anticipations nécessaires et inquiétudes sur le neuf

Avec une réorganisation du travail qui tend à s’installer durablement pour un certain nombre de Français, un besoin d’accès à l’extérieur, mais également un temps passé à domicile plus important, les professionnels de l’immobilier doivent donc intégrer toutes ces attentes dans les constructions futures. « Nous sommes un peu moins concernés sur la métropole grenobloise, puisque les appartements neufs sont en moyenne de 63 m². Nous pouvons donc plus facilement y moduler un bureau. Concernant les espaces extérieurs, les constructeurs sont nombreux à ne pas avoir attendu la crise pour en concevoir. Mais il convient de les prendre en compte plus que jamais lorsque l’on construit des logements », soutient Olivier Gallais. Encore faut-il pouvoir mettre en chantier suffisamment de programmes neufs. Car sur la métropole, ce marché a connu un recul de 14 % du nombre de réservations en 2020, selon les données de la FPI Alpes. Soit 863 appartements réservés, contre habituellement entre 1 000 et 1 200. Un moindre mal au vu de la situation régionale (-23 % de maisons et appartements réservés). Un signe encourageant : le 1er trimestre 2021 permet d’entrevoir un retour « comparable au début de la période 2018-2019 ». Toutefois, le manque de perspective pour les mises en chantier est de plus en plus criant, compte tenu d’un recul prononcé de délivrance des permis de construire. « Politiquement, c’est devenu plus difficile pour les élus. Il y a donc moins d’offres, alors que la demande est bel et bien là, ce qui fait augmenter les prix », regrette Bruno Pascal-Suisse, directeur de l’agence grenobloise du promoteur immobilier Edifim.

Tensions sur les prix

« Les élections municipales sont passées par là en plus. 40 % de permis de construction n’ont pas été délivrés et sont en attente », avance Jean-Paul Girard. Une situation qui inquiète la profession, d’autant qu’une pénurie d’approvisionnement en matières premières exerce déjà tous ses effets en Europe. « Nous ne savons pas à quoi nous attendre à six mois, redoute Guillaume Trignat. Ce qui n’a pas de conséquences pour le moment sur le coût des chantiers. Mais demain, si le phénomène se poursuit, le prix des constructions augmentera, c’est certain ! » Et avec eux les prix de vente des logements neufs. Ce qui ne serait pas une bonne nouvelle, en particulier pour les primo-accédants à la propriété. Les acteurs de l’immobilier s’inquiètent en effet des difficultés d’octroi d’un crédit immobilier pour ces publics. Concrètement, depuis la fin d’année 2020, l’apport personnel doit couvrir 16 % du montant total du prêt pour que celui-ci soit validé, contre 13 % un an auparavant. « Les banques vont-elles resserrer à nouveau les boulons et demander des conditions supplémentaires ? », s’interroge maître Aurélie Bouvier. Sur tous les paramètres, les incertitudes planent, mais les indicateurs – rareté de l’offre, demande dynamique, coût des matières premières, prise en compte des normes énergétiques – semblent s’aligner en faveur d’une hausse des prix. Jusqu’où ?

R. Charbonnier

Infos clés

Évolution des ventes de logements en France depuis 2019

En France depuis 2019 (sur 12 mois glissants) et variation entre déc. 2019 et fév. 2021

Observatoire de l'Immobilier

Source : Notaire de l'Isère

Télécharger le document