Immobilier d'entreprise : Une demande soutenue face à une offre incomplète

Beau fixe pour l’immobilier d’entreprise grenoblois. “Nous avons vécu une année 2017 exceptionnelle en termes de surfaces commercialisées”, observe Hugues de Villard, directeur de l’agence Axite CBRE à Grenoble. Spécialement du côté des bureaux, avec un total placé dépassant les 86 000 m², soit une hausse de plus de 20 % par rapport à 2016, qui fut déjà une très bonne année. Le nombre de transactions de bureaux est lui-même passé de 99 à 131 (+ 32 %). Si des records sont battus dans l’agglomération grenobloise, c’est aussi grâce à deux transactions hors normes : les bâtiments pour EDF sur le parc d’Oxford à Saint-Martin-le-Vinoux (24 885 m²) et le nouveau siège de Schneider Electric (18 000 m²) sur la Presqu’Île voisine. “Ces deux opérations représentent à elles seules près de la moitié de la demande placée dans le tertiaire”, rappelle Hugues de Villard.

Ces secteurs géographiques concentrent aussi la majorité des transactions : 40 % d’entre elles se sont réalisées entre Europole, la Presqu’Île et Inovallée. “Les secteurs du nord de Grenoble sont plébiscités pour leur proximité avec les transports en commun, tandis qu’Inovallée continue de capitaliser sur son identité technologique très forte”, commente Sylvain Michalik, directeur de l’agence BNP Paribas RealEstate. Viennent ensuite le Grésivaudan (29 %), le nord de la région urbaine (19 %), puis le sud (12 %), davantage liés à l’industrie. Les professionnels soulignent aussi la pertinence et l’attractivité du neuf par rapport à l’ancien : “Les nouveaux programmes ont rapidement trouvé preneur sur ces secteurs, ainsi qu’à Échirolles avec l’opération lancée en blanc du Rayon vert”, explique Guillaume Woutaz, président de la FNAIM Entreprises Isère et directeur de l’agence Arthur Loyd à Grenoble.

L’attrait du neuf correspond aux exigences du moment. “Les entreprises sont de plus en plus sensibles à des performances énergétiques élevées et au confort de vie au travail : douches, bornes de recharge, espace détente…”, décrit Sylvain Michalik. Ces succès devraient inciter les promoteurs à engager de nouveaux efforts, contribuant à consolider la part du neuf, portée déjà à 27 %, dans le stock total de bureaux. Un parc encore marqué aujourd’hui par une pénurie de grandes superficies, tant à la location qu’à la vente.

Une industrie qui cherche à pousser les murs

Pour les locaux d’activités, 2017 a également enregistré une belle dynamique, avec une fluidité remarquable tout au long de l’année. “Il y a une demande notable pour les petites superficies entre 150 et 200 m²”, observe Hugues de Villard. Les grands comptes, eux aussi, recherchent de nouvelles surfaces. Cette fois dans des perspectives d’agrandissement plutôt que de rationalisation. Oubliées les années précédentes ? “Nous sommes actuellement sollicités pour de bonnes raisons : les entreprises sont en croissance et éprouvent le besoin de locaux plus grands, plus confortables, etc. Mais il est vrai que nous sommes aussi chargés de trouver des locaux plus petits quand ces entreprises réduisent la voilure. Ce n’est pas le contexte actuel, bien heureusement”, précise Guillaume Woutaz. Les transactions majeures réalisées en 2016 se situent plutôt sur la moitié ouest de l’agglomération grenobloise : aux Ruires à Eybens, sur la zone des Bauches de Claix, ou encore à Sassenage, dans la zone de l’Argentière. Au total, la demande placée atteint 113 628 m², selon la FNAIM, un niveau équivalent à celui de 2016. Ce très bon chiffre aurait pu être meilleur encore si le parc était mieux adapté aux besoins des entreprises artisanales et de production. La qualité des bâtiments crée l’envie de changer de murs : ce principe qui s’applique au tertiaire vaut aussi pour les industriels. “La demande de biens s’est montrée largement supérieure à l’offre, ce qui a déséquilibré quelque peu le jeu”, reconnaît Guillaume Woutaz.

De l’avis des professionnels qui recueillent les doléances des dirigeants, les bâtiments susceptibles d’accueillir de la production devraient être remis à neuf ou réhabilités pour susciter davantage l’intérêt. “Il y a encore beaucoup de bâtiments mal isolés ou construits à partir de matériaux amiantés dans le stock, déplore ainsi Sylvain Michalik. Les bailleurs gagneraient à engager des travaux, au moins pour assurer aux locaux une bonne présentation. Ils s’y retrouveraient très vite, car un local en bon état se loue mieux.” L’insuffisance de locaux d’activité neufs, comme en matière de bureaux, génère une diminution des stocks qui n’est pas toujours compensée par des efforts de réhabilitation de l’ancien. Les agents immobiliers guettent donc un sursaut des propriétaires et les mettent en garde : “Des biens en mauvais état proposés à un prix hors marché sont rejetés immédiatement, sans renégociation possible”, prévient-on à la Fnaim.

Les commerces font de la résistance

Ces mouvements soutenus continuent également d’être observés dans les commerces. “L’année 2017 s’est montrée du même niveau que la précédente à Grenoble, avec un nombre de transactions quasi équivalent”, remarque François Gagliardi, conseiller immobilier spécialisé dans le retail au sein d’Axite CBRE. Près de 29 000 m² ont été placés, dont 9 772 intra-muros, pour une surface moyenne de 152 m². Avec une proportion de ventes qui reste élevée (46 %) : “Le marché poursuit sa forte dynamique à l’acquisition. Dans un contexte de rareté des murs, les exploitants et les investisseurs doivent réagir très vite.” Cette frénésie est particulièrement marquée à Grenoble, qui a pesé pour 46 % des transactions. “C’est un bon chiffre, qui montre que la ville reste attractive malgré la morosité qui affecte certains commerces”, note Maurice Sandoz, chargé d’affaires locaux d’activités et commerciaux au sein de l’agence Arthur Loyd.

Est-ce à dire que le commerce de Grenoble résisterait mieux que celui des centres-villes ailleurs ?

Le départ d’enseignes, notamment dans le prêt-àporter (G-Star, Marlboro Classics…), a été compensé par l’arrivée de nouvelles marques, dans des secteurs plus variés (bricolage, épiceries bio…) et avec des concepts surprenants, comme Kilo Shop, où l’on achète ses vêtements au poids. Avec au final un taux de vacance entre 8 et 9 % selon les sources, Grenoble réussit à se maintenir en deçà de la moyenne française, estimée à 11,7 %. “De grandes enseignes témoignent de leur volonté d’investir en centre-ville.

Une nouvelle dynamique s’enclenche au fur et à mesure qu’elles s’installent, car elles créent du flux”, évoque François Gagliardi. Seul frein à cette ambition : la rareté des grandes surfaces disponibles, et dans une moindre mesure une offre insatisfaisante d’un point de vue technique.

Accompagner la croissance dans la durée

Pour 2018, les professionnels affichent un optimisme résolu. “Les perspectives de croissance sont toujours là et les taux d’intérêt demeurent suffisamment bas pour inciter à l’achat et à l’investissement”, évoque Hugues de Villard. Plusieurs transactions de grande taille ont été enregistrées au cours du premier semestre, notamment dans le tertiaire, à l’achat comme à la location. De nouvelles opérations de bureaux sont en cours sur Inovallée, témoignant de la confiance des promoteurs. Ces projets, livrés prochainement, dynamisent le marché et invitent les dirigeants à réagir. Stimulée, la demande pourrait toutefois se heurter à un stock insuffisant, en bureaux comme en locaux d’activités, avec en conséquence une hausse des prix du neuf surtout à la vente.

Les professionnels de l’immobilier d’entreprise misent également sur le soutien des collectivités pour renforcer l’attractivité : infrastructures adaptées, dessertes, propreté ou encore stationnement. Hugues de Villard insiste : “Les chefs d’entreprise n’ont jamais eu autant de visibilité et de confiance. Pour embaucher et investir dans l’avenir, ils ont besoin de locaux plus grands, plus propres, mieux placés.” L’offre et l’environnement doivent accompagner cet élan !

R. Gonzalez