Bureaux, locaux d'activités et commerces : Un marché au parfum de reprise économique
La photographie 2016 de l’immobilier d’entreprise s’était montrée finalement atypique. Avec la construction sur la Presqu’île des nouveaux sièges de Schneider Electric et du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes, le bilan avait été faussé. Ces opérations hors normes arrivent très rarement deux fois la même année. D’ailleurs, sans ces projets d’ampleur qui ont hissé la demande placée à + 37,6 %, 2016 aurait atteint à peine 38 000 m2 de bureaux commercialisés, alors que la moyenne de ces dix dernières années atteint 51 000 m2 par an. Cette atonie relative, les professionnels du secteur l’expliquent d’abord par une pénurie de stocks neufs et de qualité. Un phénomène qui dure, à tel point qu’aujourd’hui, les Reflets du Drac, sur Bouchayer-Viallet, représente le dernier site de grande taille à offrir encore des bureaux neufs à Grenoble. Un projet de… 2009.
Bureaux : les transactions se multiplient
Pour autant, les quatre premiers mois de 2017 soulignent une dynamique nouvelle. “ll y a incontestablement du mouvement : la demande repart”, évoque Hugues de Villard, PDG d’Axite CBRE Grenoble. Les entreprises ont peut-être mesuré l’importance d’emménager dans des bureaux qui mettent en valeur leur image et optimisent le cadre de travail de leurs salariés. C’est le cas de l’OPAC38, qui va prochainement intégrer les anciens bureaux du siège d’Orange, entièrement refaits, avenue de Constantine à Grenoble. Une transaction de 6 500 m2, par laquelle le premier bailleur social de l’Isère devient lui-même locataire pour gagner en souplesse d’action. D’autres deals sont en cours : des négociations actives engagées sur des opérations de moyenne et grande taille. “Nous sommes sur un projet de 12 000 m2 qui devrait aboutir d’ici la fin de l’année, et deux autres d’environ 4 000 m2 concernent des bâtiments à construire”, dévoile-t-on chez Axite CBRE. Même tonalité chez BNP Paribas Real Estate, installé depuis deux mois à Montbonnot-Saint-Martin : “Nous sommes presque surpris par le nombre de transactions de plus de 1 000 m2, quand la moyenne reste autour de 300 : après des années d’attentisme, les entreprises voient les projets en plus grand”, reconnaît Sylvain Michalik, qui pointe aussi le phénomène de concentration et d’optimisation géographique des entreprises dans cette tendance.
Un stock de locaux d’activités à requalifier
La situation semble plus contrastée pour les locaux d’activités. Avec un peu plus de 103 000 m2 de surface placée, le millésime 2016 se situe parmi les meilleurs des dix dernières années. Un chiffre atteint grâce à un sursaut au second semestre, que les premiers mois de 2017 n’amplifient pas. “Nous restons dans des eaux moyennes. On note de belles transactions en ce début d’année, mais les chefs d’entreprise sont plus regardants qu’avant vis-à-vis des prix”, reconnaît Guillaume Woutaz, directeur d’Arthur Loyd et président de la FNAIM Entreprises. Comme pour les bureaux, un stock insuffisant de locaux neufs vient freiner l’élan des dirigeants. Les tergiversations sont d’autant plus fortes qu’ils sont aussi nombreux à vouloir acheter leurs locaux qu’à les louer : il leur faut du solide, du propre et du durable. Autant dire la perle rare : “La région grenobloise manque cruellement de locaux de grande surface en bon état à la vente. Les anciens locaux avec des toitures en fibrociment n’ont pratiquement aucune chance de trouver preneur”, précise Sylvain Michalik. Le directeur associé de BNP Paribas Real Estate, prévient par ailleurs que la baisse des loyers est terminée. “Au contraire, cette pénurie répétée et le renchérissement des coûts de construction, lié aux nouvelles normes, nous dirigent vers une hausse marquée des loyers. Ce qui devrait concentrer la demande sur l’achat”, prédit-il.
Délais incompatibles
Qu’il s’agisse de locaux d’activités ou de bureaux, les opérations neuves restent rares lorsqu’elles ne sont pas clés en main. “Cette pénurie est due au fait qu’il est difficile d’atteindre 50 à 60 % de taux de précommercialisation exigé par les banques pour octroyer le financement”, résume Sylvain Michalik. Les délais exprimés par les entreprises demeurent le plus souvent incompatibles avec le temps nécessaire au lancement des nouveaux projets : “Les entreprises se décident souvent dans l’urgence, alors qu’il faut des années pour mettre une opération en place”, évoque Sébastien Sorrel, président du directoire de Batimmo, promoteur à Goncelin. Faute de temps pour imaginer leur projet, les dirigeants renoncent… ou réorientent leur demande vers des locaux de seconde main, ce qui renchérit leurs prix : “L’ancien reste assez élevé par rapport au neuf, alors que les qualités de construction sont très différentes”, observe Sébastien Sorrel. Qui conseille de ne pas se décider à la dernière minute : “Nous préconisons aux chefs d’entreprise de contacter les professionnels le plus en amont possible de leur décisions. Nous sommes là pour accompagner et sécuriser leur choix”, martèle le dirigeant de Batimmo.
R. Gonzalez
Des secteurs convoités pour les locaux d’activités en 2016 :
Volume des opérations de location ou de vente réalisées en 2016 (exemples) :
• Saint-Égrève : 7 401 m2
• Échirolles : 6 019 m2
• Seyssins : 3 821 m2
• Villard-Bonnot : 3 674 m2
• Saint-Martin-d’Hères : 1 871 m2
Les opérations clés en main représentent 22,6 % des surfaces commercialisées (soit 25 682 m2)
(source : FNAIM Entreprises)
